수익형 부동산 종류 상가주택이란? (신도시 vs 구도심)

수익형 부동산 종류 상가주택이란? (신도시 vs 구도심)

상가주택은 범위를 어떻게 보는지에 따라 신도시 상가주택과 구도심의 상가주택으로 나눌 수 있다. 많은 사람들에게 택지지구의 점포겸용주택 = 상가주택처럼 인식이 되어버렸지만 사실 상가주택이란 주택과 상가가 겸용으로 이루어진 건물을 말하는 단어로 구도심에 상가+주거로 이루어진 수많은 상가주택들이 있다.

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① 신도시 상가주택 = 점포겸용 단독주택

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신도시를 가면 1층은 상가, 2층~4층은 주택으로 구성된 건물을 볼 수 있는데 이런 건물을 지구단위계획지침에서 점포겸용 단독주택이라 하며 일반인들은 상가주택이라 부른다. 신도시의 상가주택은 지구단위계획 지침에 따라 지역마다 상가의 면적 비율과 층수 및 가구 수 등을 제한받는다.

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각 지자체의 조례가 반영된 지구단위계획에 의한 규제가 다르게 적용되기 때문에 정확한 규제사항을 파악하고 싶다면 해당 지역의 지구단위계획 시행지침을 확인하면 된다.

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같은 상가주택이라도 어느 지역은 5가구로 제한되고 어떤 지역은 7가구로 제한이 된다. 보통 건폐율은 60%에 용적률은 150~200% 내외로 지정된다. 보통 신도시 상가주택은 4층 규모로 전체 면적의 40% 이하로 1층에 근린생활시설인 상가를 놓고 2~4층은 임대용 다가구주택이나 주인세대를 구성한다.

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인기 있는 신도시 상가주택의 경우 경쟁률이 수천 대 일까지 몰리며 광풍이 불었지만, 2017년 12월 29일 "택지개발업무처리지침"이 변경되면서 기존의 정해진 토지 가격의 추첨 방식에서 가격을 써내는 입찰제도로 변경되었고 경쟁이 심해지면 가격이 상승하면서 사업성이 줄어들고 있다.

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② 구도심 상가주택

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지구단위계획에 의해 제한을 받는 신도시의 상가주택과는 다르게 구도심의 상가주택은 건축법규가 정하는 한도 내에서 주거와 근린생활시설의 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 건축물의 규모는 건폐율과 용적률, 주차장법, 대지안의 공지, 일조권사선제한 등에 의해 결정되는데 신도시 상가주택에 비해 각층의 용도나 디자인이 자유롭다.

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신도시 상가주택과 비슷하게 근린생활시설, 임대세대, 주인세대로 구성을 한다. 다소 획일적인 신도시 상가주택과 달리 구도심의 상가주택은 상권을 한눈에 파악할 수 있고 설계와 시공을 어떻게 하는지에 따라 결과에 많은 차이가 발생한다.