1인 디벨로퍼 (12) 썸네일형 리스트형 신도시 상가주택 3가지 투자법 (딱지, 전매, 분양) 신도시 상가주택 3가지 투자법 (딱지, 전매, 분양) ① 이주자택지 딱지 사는 법 (불법) 택지지구가 지정되면 이주자택지에 해당하는 원주민에게 얼마를 줄 테니 나중에 이주자택지에 당첨되면 전매를 해달라고 하고 계약서를 쓰는 방식이다. 보통 원주민이 전매를 안 해주는 경우를 대비해서 법무사를 통해 택지지구 안의 원주민의 주택에 가압류 설정을 해놓는 방식으로 진행한다. 원주민이 아직 추첨을 통해 토지를 배정받기 전의 상태에서 거래되는 분양권 신청자격은 물딱지라 하는데 어느 위치의 토지가 결정됐는지 모르고 개발이 지연되는 경우 장기간 돈이 묶일 수 있는 리스크가 있다. 하지만 보통 이주자택지는 좋은 곳의 토지를 주기 때문에 대로변이 당첨되면 큰 이득을 볼 수 있기 때문에 딱지를 구매하는 사람들이 있다. .. 수익형 부동산 종류 상가주택이란? (신도시 vs 구도심) 수익형 부동산 종류 상가주택이란? (신도시 vs 구도심) 상가주택은 범위를 어떻게 보는지에 따라 신도시 상가주택과 구도심의 상가주택으로 나눌 수 있다. 많은 사람들에게 택지지구의 점포겸용주택 = 상가주택처럼 인식이 되어버렸지만 사실 상가주택이란 주택과 상가가 겸용으로 이루어진 건물을 말하는 단어로 구도심에 상가+주거로 이루어진 수많은 상가주택들이 있다. ① 신도시 상가주택 = 점포겸용 단독주택 신도시를 가면 1층은 상가, 2층~4층은 주택으로 구성된 건물을 볼 수 있는데 이런 건물을 지구단위계획지침에서 점포겸용 단독주택이라 하며 일반인들은 상가주택이라 부른다. 신도시의 상가주택은 지구단위계획 지침에 따라 지역마다 상가의 면적 비율과 층수 및 가구 수 등을 제한받는다. 각 지자체의 조례가.. 택지지구 단독주택용지 명의변경 전매제한 (점포겸용, 주거전용) 택지지구 단독주택용지 명의변경 전매제한 (점포겸용, 주거전용) LH에서 분양받은 택지는 명의변경이 어렵다고 생각하는 사람들이 많았다. 하지만 실제 택지지구 안에서 이주자택지(점포겸용단독주택)와 협의자택지(주거전용단독주택)의 명의 변경은 빈번하게 이루어지고 있었다. 택지지구별로 제한되는 내용이 다를 수도 있지만, 대부분 분양받은 가격 이하로 매매를 하게되면 가능했던 것이다. 하지만 2017년 12월 29일 국토부는 아파트 투기에 대한 분양권 전매제한 (8.2부동산 대책)을 강화한 뒤 택지개발 분양권 토지에 대해서도 전매제한을 강화했다. 점포겸용 단독주택지의 투기를 차단하겠다는 의지이다. 과거에는 공급가 이하로 전매가 가능했지만 이제 명의변경은 토지 잔금납부일 (최대 2년) 이후에 가능해졌다. 공공주.. 신도시 택지투자 주의사항 (단독주택짓기, 상가주택짓기) 신도시 택지투자 주의사항 (단독주택짓기, 상가주택짓기) 일반적으로 택지지구는 아래와 같이 건축이 가능한 용도들이 부지별로 구분되어 있습니다. -공동주택 용지 (아파트) -업무시설 용지 (오피스텔, 오피스) -근린생활시설 용지 (상업시설, 근생상가) -단독주택 용지 및 상가주택 용지 택지 투자시 주의사항 택지지구의 경우 비슷한 크기의 땅모양에 정형화된 건축 조건이 있기때문에 도심에 비해 다소 획일화된 투자시장이 형성됩니다. 분양가 : 택지를 분양하는 가격 수익률 : 시장의 임대수요를 보고 결정 매매가 : 수익률에 따라 프리미엄과 매매가 형성 도심지와 달리 신도시 택지지구의 경우 정해진 건축 규모와 용도가 있기때문에 대략적인 예상 수익률과 매매가격이 형성되어 있고 아무리 건축을 .. 수도권 택지개발지구 단독주택용지 분양 매매 장단점 수도권 택지개발지구 단독주택용지 분양 매매 장단점 신도시 택지지구 단독주택용지가 좋은 이유 1. 지목이 대지 (바로 건축 가능) 비도시지역은 원형지(전,답,임야)를 대지로 바꿔야 건축을 할 수 있습니다. 개발행위허가+토목+건축허가+신축... 많은 과정과 비용이 발생합니다. 택지지구의 지목은 처음부터 대지입니다 LH(한국토지주택공사)가 원형지를 토목공사하고 기반시설을 설치하고 도로와 배수로를 확보한 뒤, 건물을 지을 수 있는 네모반듯한 상태로 만들어서 분양한 땅으로 바로 건축이 가능합니다. 2. 환금성 (공실리스크 적음) 택지의 용도지역은 제1종, 2종 일반주거지역으로 건폐율과 용적률이 비도시지역에 비해 상대적으로 높아서 토지의 효율성이 높습니다. 주변에 중심상업시설부터 각종 편.. 주거전용 점포겸용 단독주택용지 분양 매매 투자기준 주거전용 점포겸용 단독주택용지 분양 매매 투자기준 투자기준 자기자본 (기회비용) + 2~5년간 대출이자 신도시 택지개발지구 단독주택용지 분양 절차 (LH 공사 토지청약시스템) 신도시 택지개발지구 단독주택용지 분양 절차 (LH 공사 토지청약시스템) 원주민들에게 보상하고 남은 단독주택지를 일반인에게 분양하게 되는데 좋은 필지의 경우 경쟁은 치열하지만 당첨만 되면 좋은 기회가 될 수 있다. 택지분양을 받는 절차는 다음과 같다. 택지분양절차 1. 택지 공고 확인하기 택지분양은 LH 같은 사업주체의 홈페이지를 통해 공고되는데 전국의 다양한 택지들의 입찰자격과 일찰일이 수시로 공지된다. 분양되는 택지정보를 확인하는 방법은 다음과 같다. LH 토지청약시스템 사이트 접속하기 https://apply.lh.or.kr 메인페이지에서 토지 > 분양정보를 클릭하면 현재 공고된 토지정보들을 확인할 수 있다. 예) 평택 고덕신도시 단독주택용지 공급 공고 과거.. 이주자택지 vs 협의자택지 분양 매매 제대로 이해하기 이주자택지 vs 협의자택지 분양 매매 제대로 이해하기 신도시로 건설할 지역을 확정되고 그 지역을 가보면 오래전부터 해당 지역에 살던 원주민들이 현수막을 걸어 놓은 것을 쉽게 확인할 수 있다. 택지개발을 진행하는 LH 같은 사업주체는 기존에 그 지역에서 살던 원주민들의 토지와 건물을 가치를 감정해서 보상을 받고 이주를 시키게 되는데 이 과정에서 상당한 마찰이 발생한다. 도심지의 소규모 개발에 대한 리모델링이나 신축사업만 해도 빨리 명도를 시켜 공사 기간을 줄이는 것이 중요한 것처럼 대규모 택지개발을 진행하는 주체 입장에서도 원주민들을 빠르게 이주시키고 사업기간 안에 개발을 끝내는 것이 매우 중요하므로 원주민의 마찰을 줄이기 위해 보상책으로 '이주자택지'를 원주민에게 분양한다. 원주민이 받을 수 .. 신도시 택지개발지구 토지 투자법 (딱지거래부터 통매매까지) 신도시 택지지구 토지 투자법 (딱지거래부터 통매매까지) 택지지구가 형성되는 과정에는 많은 투자기회가 있고 손바뀜도 많이 발생한다. 처음 이주자택지에 당첨된 원주민이나 LH 실수요자 분양을 통해 당첨된 사람이 가장 좋은 것도 아니고 택지지구가 형성되는 오랜 기간 동안 상황에 따른 투자기회와 방법은 계속 변한다. 현재 주변 상황을 잘 분석하고 적절한 타이밍에 투자를 하기 위해서는 신도시가 형성되는 과정과 택지 투자의 전반적인 기회를 아는 것이 중요하다. 택지지구 형성과정에 따른 투자기회 1. 택지지구 지정 택지지구가 지정되면 사업주체(LH)는 어떻게 하면 신속한 사업 진행을 위해 기존의 원주민들을 충돌 없이 이주시킬지 보상책에 대해 고심하게 된다. 이런 보상책이 바로 이주자택지, 협의자 택지, .. 토지투자를 어려워 하는 근본적인 이유 (고객관점 사고법) 토지투자를 어려워 하는 근본적인 이유 (고객관점 사고법) 토지투자를 어려워 하는 이유 많은 분들이 토지투자에 대해 어려워하는 근본적인 이유는 토지투자에 대한 명확한 목적과 개발 방법을 생각하지 않고 부동산 호재 뉴스나 업자들의 말에 현혹되어 묻지 마 장기투자를 하기 때문이다. 토지에 대한 아무런 지식도 준비도 되어있지 않으면서 "주변에 개발 호재 뉴스가 떴으니 시간이 지나면 오르겠지"하고 투자를 하는 사람들은 예상대로 개발이 되지 않아 장기간 돈이 묶이거나 최악의 경우 기획부동산의 먹잇감이 될 확률이 매우 높다. 토지투자는 알아야 하는 공법들이 굉장히 많고 내용도 어렵고 복잡한 것 같아 쉽게 포기하는 경우가 많다. 하지만 초보자가 알아야 하는 핵심원리와 기초지식들은 생각만큼 복잡하지도 어렵지도 않.. 이전 1 2 다음
